La question de l’obligation de vérifier les déclarations du vendeur par l’agent immobilier occupe une place centrale en droit immobilier. Par un arrêt remarqué du 13 novembre 2025, la Cour de cassation est venue préciser la portée de l’obligation d’information et de conseil pesant sur l’agent immobilier dans le cadre d’une transaction immobilière (Cass, 3ème civ, 13 novembre 2025, 23-18.899).
Cet arrêt s’inscrit dans une jurisprudence constante mais franchit un pas supplémentaire en exigeant un travail de vérification réel, consciencieux et honnête de la part de l’intermédiaire immobilier.
Le rappel du cadre juridique applicable à l’agent immobilier
L’agent immobilier agit en qualité de mandataire et d’intermédiaire professionnel. À ce titre, il est tenu d’une obligation de diligence, fondée notamment sur les articles 1231-1 et 1992 du code civil.
Cette obligation ne se limite pas à une mission de mise en relation. Elle comprend un devoir d’information, de renseignement et de conseil à l’égard de l’acquéreur. L’agent immobilier doit délivrer une information exacte, loyale et non trompeuse sur les caractéristiques essentielles du bien.
Les faits à l’origine de l’arrêt du 13 novembre 2025
En l’espèce, une maison d’habitation est vendue par l’intermédiaire d’une agence immobilière. La venderesse affirme avoir fait contrôler l’état de la toiture tous les deux ans. Après la vente, des désordres graves affectant les toitures apparaissent.
Les acquéreurs engagent alors la responsabilité du vendeur et de l’agent immobilier, reprochant à ce dernier de s’être contenté de relayer les déclarations du vendeur, sans en vérifier la réalité.
La cour d’appel rejette l’action dirigée contre l’agent immobilier, estimant qu’il n’avait pas à vérifier la réalité des travaux ou contrôles déclarés.
La position ferme de la Cour de cassation sur l’obligation de vérification
La Cour de cassation casse cette décision sur un point essentiel. Elle affirme clairement que l’agent immobilier ne peut se borner à répéter les déclarations du vendeur. Il lui appartient de vérifier si les informations communiquées sont exactes, dès lors qu’elles portent sur un élément déterminant de la vente, en l’occurrence l’état de la toiture.
La Haute juridiction précise que l’agent immobilier devait vérifier si la venderesse avait bien fait procéder, comme elle l’affirmait, à un contrôle régulier de la toiture.
En s’abstenant de toute vérification, l’agent a manqué à son obligation d’information.
Une obligation de moyens renforcée, mais pas une obligation d’expertise
L’arrêt est particulièrement éclairant sur la nature exacte de l’obligation pesant sur l’agent immobilier.
La Cour n’exige pas de lui qu’il se transforme en expert technique ou en professionnel du bâtiment. En revanche, il est tenu d’un travail sérieux de contrôle, proportionné à ses compétences. Il doit adopter une attitude active, vigilante et honnête, afin de ne pas induire l’acquéreur en erreur sur la qualité du bien vendu.
L’agent immobilier doit ainsi :
- demander des justificatifs lorsque des travaux ou contrôles sont invoqués,
- vérifier leur existence minimale,
- alerter l’acquéreur en cas d’incertitude ou d’absence de preuve.
Les conséquences pratiques pour la responsabilité de l’agent immobilier
Cet arrêt renforce sensiblement la responsabilité civile de l’agent immobilier. Le manquement à l’agent immobilier obligation de vérifier les déclarations du vendeur peut désormais engager sa responsabilité sur le fondement de l’inexécution contractuelle. Il ne suffit plus d’avoir fait établir les diagnostics obligatoires. L’agent doit également s’assurer de la cohérence des déclarations du vendeur avec l’état apparent du bien et les éléments disponibles. À défaut, il s’expose à une condamnation pour manquement à son obligation d’information et de conseil, indépendamment de la responsabilité du vendeur.
La portée de l’arrêt pour la pratique immobilière
L’arrêt du 13 novembre 2025 marque une étape importante en droit immobilier.
Il rappelle que l’agent immobilier est un acteur clé de la sécurité juridique des transactions.
La Cour de cassation impose un standard clair : un travail consciencieux et honnête, fondé sur la vérification minimale des informations transmises, afin de garantir une information fiable de l’acquéreur.
Cette décision contribue à renforcer la protection des acquéreurs et à préciser les contours de la responsabilité professionnelle de l’agent immobilier, désormais pleinement engagée lorsqu’il néglige de vérifier les déclarations du vendeur.
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