Mise en demeure de payer les charges en copropriété : obligations, conséquences et recours

Rappel du cadre légal : les obligations du copropriétaire

Dans le cadre de la gestion d’une copropriété, chaque copropriétaire est tenu de s’acquitter des charges afférentes à l’entretien et au fonctionnement des parties communes de l’immeuble. Ces charges, régies par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967, comprennent notamment les provisions au titre du budget prévisionnel et les dépenses pour travaux non comprises dans ce budget.

En vertu de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le défaut de paiement des provisions appelées entraîne la possibilité, pour le syndicat des copropriétaires, de déclarer exigibles les autres créances échues et non échues du copropriétaire défaillant, sous réserve d’une mise en demeure restée infructueuse pendant un délai de 30 jours.

L’arrêt du 12 décembre 2024 : précision du contenu obligatoire de la mise en demeure

Dans un avis destiné à clarifier les obligations du syndic, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu une décision importante le 12 décembre 2024 (Cass. 3e civ., 12 déc. 2024, n° 24-70.007). Elle y précise que la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi de 1965 doit impérativement mentionner de manière distincte :

• les provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ;
• les dépenses pour travaux non comprises dans ce budget ;
• les charges échues impayées des exercices antérieurs.

L’absence de cette distinction entraîne l’irrecevabilité de la demande de paiement devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond.

La mise en demeure et la déchéance du terme : conséquences pour le débiteur

Lorsque la mise en demeure est envoyée par le syndic et que le copropriétaire ne régularise pas la situation dans un délai de 30 jours, la déchéance du terme s’applique de plein droit. Cela signifie que l’ensemble des créances du syndicat, même celles qui n’étaient pas encore exigibles, deviennent immédiatement dues.

Cette sanction vise à responsabiliser les copropriétaires débiteurs en leur imposant une conséquence financière directe en cas d’inertie. Toutefois, encore faut-il que la mise en demeure respecte les conditions strictes posées par la Cour de cassation.

Quelle procédure en cas de mise en demeure infructueuse ?

Si le copropriétaire persiste dans son défaut de paiement après mise en demeure, le syndic peut saisir le président du tribunal judiciaire, qui statue selon la procédure accélérée au fond. Cette procédure permet d’obtenir une condamnation rapide du débiteur, évitant ainsi des délais judiciaires trop longs.

Toutefois, l’arrêt du 12 décembre 2024 précise également que toute mise en demeure irrégulière entraîne une fin de non-recevoir et non un rejet au fond. Cela signifie que le syndicat pourra réitérer sa demande après avoir régularisé les mentions obligatoires de la mise en demeure, sans être paralysé par l’autorité de la chose jugée.

Comment agir en cas de contestation ou de difficultés de paiement ?

Face à une mise en demeure de payer les charges, un copropriétaire peut contester la somme réclamée s’il estime qu’elle est erronée ou abusive. Une analyse approfondie du relevé de charges et du décompte établi par le syndic est alors nécessaire.

Par ailleurs, des solutions amiables peuvent être envisagées, telles qu’un échéancier de paiement négocié avec le syndic. À défaut d’accord, le litige peut être porté devant le tribunal judiciaire.

Faites-vous accompagner par un avocat expert en droit immobilier

La mise en demeure de payer les charges de copropriété est un préalable incontournable à toute action en recouvrement, mais elle doit respecter des exigences strictes pour être recevable en justice. Une erreur dans sa rédaction peut entraîner un rejet de la demande et des retards préjudiciables.

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