La clause résolutoire dans le bail d’habitation

Rappel du rôle de la clause résolutoire dans le bail d’habitation

La clause résolutoire est une stipulation essentielle insérée dans tout contrat de bail d’habitation. Elle permet au bailleur d’obtenir la résiliation de plein droit du bail en cas de manquement grave du locataire, notamment en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges, ou de non-versement du dépôt de garantie.

Concrètement, dès lors qu’un commandement de payer est délivré par huissier et reste sans effet dans le délai imparti, la clause résolutoire s’applique automatiquement. Le juge des contentieux de la protection n’a alors plus qu’à constater la résiliation du bail et, le cas échéant, à ordonner l’expulsion du locataire.

L’évolution législative : de deux mois à six semaines

Jusqu’au 29 juillet 2023, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyait que la clause résolutoire ne produisait effet qu’au terme d’un délai de deux mois suivant un commandement de payer demeuré infructueux.

Depuis la loi du 27 juillet 2023, ce délai a été réduit à six semaines. Le législateur a donc raccourci la période laissée au locataire pour apurer sa dette, renforçant ainsi les droits du bailleur.

Se posait toutefois une question cruciale : cette réforme s’applique-t-elle aux contrats de bail en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi, ou uniquement aux contrats conclus, renouvelés ou reconduits après le 29 juillet 2023 ?

La décision de la Cour de cassation du 13 juin 2024

Par un arrêt du 13 juin 2024 (Cass., 3° civ., 13 juin 2024, 24-70.002), la Cour de cassation a apporté une réponse claire. Elle rappelle le principe fondamental posé par l’article 2 du Code civil : la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En conséquence, la réduction du délai à six semaines ne concerne pas les baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi. Ces contrats demeurent régis par les stipulations initiales et par la loi applicable au moment de leur conclusion. Autrement dit :

• pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés avant le 29 juillet 2023, le délai reste de deux mois ;
• pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés à compter du 29 juillet 2023, le délai est désormais de six semaines.

Les conséquences pratiques pour bailleurs et locataires

Cette décision emporte des implications majeures :

• Pour les bailleurs : il est indispensable de vérifier la date de conclusion du bail afin de déterminer le délai applicable. Un commandement de payer mentionnant un délai erroné pourrait être frappé de nullité.
• Pour les locataires : la vigilance s’impose. Selon la date de leur bail, ils disposent soit de deux mois, soit de six semaines pour régulariser leur situation avant que la clause résolutoire ne produise ses effets.

Dans tous les cas, le non-paiement dans les délais entraîne la résiliation automatique du bail et expose le locataire à une procédure d’expulsion.

L’accompagnement du cabinet Carlini & Associés

La mise en œuvre d’une clause résolutoire nécessite une parfaite maîtrise des règles légales et jurisprudentielles. Une erreur de procédure peut avoir des conséquences lourdes, tant pour le bailleur que pour le locataire.

Le cabinet Carlini & Associés, expert en droit de l’immobilier et de la construction, accompagne ses clients dans la rédaction des contrats de bail, la gestion des impayés et les litiges liés à l’exécution de la clause résolutoire.

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