Droit pénal immobilier : la différence de nature entre le mensonge et l’escroquerie

La frontière entre le simple mensonge et l’escroquerie pénalement répréhensible constitue l’une des questions les plus délicates du droit pénal des affaires. Un arrêt rendu par la Chambre criminelle de la Cour de cassation le 15 novembre 2023 (pourvoi n° 22-81.634) vient rappeler avec clarté cette distinction, dans un contexte successoral touchant directement au droit pénal immobilier. Cette décision éclaire la nature juridique du mensonge adressé à un officier public et ses conséquences sur la qualification pénale des faits.

Les faits : une succession contestée et un acte de notoriété litigieux

Les faits de l’espèce sont simples. Un homme décède au Royaume-Uni. Son épouse fait établir par un notaire un acte de notoriété sur lequel elle figure comme seule héritière. Elle omet volontairement de mentionner l’existence d’une fille adoptive du défunt. Cette fille, reconnue en 1974 puis adoptée en 1991, apprend le décès de son père de manière fortuite. Elle découvre alors que l’acte de notoriété ne fait aucune mention de ses droits successoraux.

La fille adoptive fait rectifier l’acte de notoriété. Elle est rétablie dans sa qualité d’héritière en ligne directe. Parallèlement, elle dépose plainte et se constitue partie civile devant le juge d’instruction. Elle vise les chefs d’escroquerie, de faux et d’usage de faux. Son raisonnement est le suivant : l’épouse a sciemment menti au notaire pour obtenir un document lui attribuant la totalité de la succession. Ce mensonge, selon elle, constitue une manœuvre frauduleuse au sens de l’article 313-1 du Code pénal.

L’ordonnance de non-lieu confirmée en appel

Le juge d’instruction rend une ordonnance de non-lieu le 16 septembre 2021. Il considère qu’il n’existe pas de charges suffisantes pour renvoyer quiconque devant une juridiction de jugement. La plaignante interjette appel. La chambre de l’instruction de la cour d’appel d’Orléans confirme cette ordonnance le 24 février 2022.

La cour d’appel retient que le fait de se présenter comme unique héritière devant un notaire relève de la « pure affirmation d’un droit ». Cette affirmation, même mensongère, ne s’accompagne d’aucune activité particulière extérieure susceptible de lui conférer le caractère d’une manœuvre frauduleuse. Le mensonge, fût-il délibéré, ne suffit pas à lui seul à caractériser l’élément matériel de l’escroquerie.

Le pourvoi en cassation et les moyens soulevés

La plaignante forme un pourvoi en cassation. Son mémoire développe deux branches.

La première branche soutient que le recours à un officier public de bonne foi pour accréditer une déclaration mensongère constitue une manœuvre frauduleuse au sens de l’article 313-1 du Code pénal. Ce raisonnement s’appuie sur une jurisprudence ancienne. L’intervention d’un tiers de bonne foi, instrumentalisé par l’auteur du mensonge, transforme en principe le simple mensonge en manœuvre qualifiable pénalement. La plaignante estime que le notaire a été utilisé comme instrument de certification d’une affirmation fausse.

La seconde branche invoque l’article 441-6 du Code pénal. Ce texte incrimine le fait de se faire délivrer indûment un document par une administration publique ou un organisme chargé d’une mission de service public. La plaignante soutient que le notaire, en tant qu’officier public, relève de cette catégorie.

La réponse de la Cour de cassation sur la qualification d’escroquerie

La Chambre criminelle rejette le pourvoi sur les deux branches du moyen.

Sur la première branche, la Cour valide le raisonnement de la cour d’appel. Elle relève un élément décisif. Le mensonge adressé au notaire n’était pas destiné à tromper un tiers. Il visait la personne même qui était censée lui donner « force et crédit ». Le notaire n’est pas ici un intermédiaire abusé pour convaincre une victime extérieure. Il est lui-même le destinataire de la déclaration. La Cour de cassation opère une distinction nette. Lorsque le mensonge est adressé directement au professionnel chargé de l’authentifier, ce professionnel ne peut pas être simultanément l’instrument de la tromperie et la personne trompée par un stratagème extérieur.

Ce raisonnement est rigoureux. L’escroquerie suppose l’emploi de manœuvres frauduleuses destinées à tromper une personne physique ou morale et à la déterminer à remettre quelque chose. Le recours à un tiers de bonne foi n’est constitutif d’une manœuvre que si ce tiers sert d’intermédiaire entre l’auteur du mensonge et la victime finale. Ici, le notaire cumule les deux rôles. Il reçoit la déclaration et établit l’acte. Il n’y a pas de chaîne de tromperie. Il n’y a qu’un mensonge direct adressé à celui qui rédige le document.

La responsabilité du notaire face au mensonge de son client

Quelle est la responsabilité du notaire lorsque son client lui ment ?

La Cour de cassation ne traite pas directement de cette responsabilité civile. Elle pose néanmoins un cadre. Le notaire est un professionnel du droit. Il dispose d’obligations de vérification. Il doit s’assurer de l’exactitude des déclarations qui lui sont faites, dans la mesure de ses moyens.

Le fait que le client mente au notaire ne transforme pas ce mensonge en infraction pénale d’escroquerie. Cela ne signifie pas que le notaire est exempt de toute responsabilité. Sa responsabilité civile professionnelle peut être engagée s’il n’a pas procédé aux vérifications élémentaires. En matière successorale, le notaire doit reconstituer la dévolution. Il doit interroger le fichier central des dispositions de dernières volontés. Il doit vérifier l’état civil du défunt. Il doit rechercher l’existence d’éventuels héritiers.

L’arrêt du 15 novembre 2023 souligne ainsi, en creux, que le tiers certificateur n’est pas un simple réceptacle passif de déclarations. Le notaire a un rôle actif. S’il manque à ses obligations de diligence, sa responsabilité civile pourra être recherchée, même si le mensonge de son client ne caractérise pas une escroquerie pénale.

Le notaire n’est pas un organisme chargé d’une mission de service public

Sur la seconde branche du moyen, la Cour de cassation confirme une position claire. Le notaire n’est ni une administration publique, ni un organisme chargé d’une mission de service public au sens de l’article 441-6 du Code pénal. Il est un officier public et ministériel. Ces qualités juridiques sont distinctes.

Cette distinction n’est pas purement formelle. L’article 441-6 vise spécifiquement les administrations et les organismes investis d’une mission de service public. Le notaire exerce une profession libérale réglementée. Il est délégataire de la puissance publique pour authentifier les actes. Cette délégation ne suffit pas à le qualifier d’organisme de service public. La Cour de cassation applique ici une interprétation stricte de la loi pénale, conformément au principe de légalité des délits et des peines.

Cette précision ferme la voie de l’article 441-6 dans les hypothèses où un client obtient du notaire un acte fondé sur des déclarations inexactes. Le droit pénal ne sanctionne pas toute forme de tromperie. Il exige la réunion précise des éléments constitutifs de l’infraction visée.

La portée pratique de cette décision en droit pénal immobilier

Les opérations immobilières reposent largement sur l’intervention du notaire. Les actes de vente, les attestations immobilières après décès, les actes de notoriété successoraux sont autant de documents établis sur la base de déclarations des parties.

La Cour de cassation rappelle que le mensonge adressé au notaire reste un mensonge. Il ne se transforme pas en escroquerie par le seul fait que le notaire lui confère une apparence d’authenticité. Pour franchir le seuil de la qualification pénale, il faut un élément extérieur au mensonge. Il faut une mise en scène, une production de faux documents, une intervention d’un complice, bref une véritable manœuvre frauduleuse qui dépasse la simple affirmation mensongère.

Cette exigence protège la cohérence du droit pénal. Elle évite de criminaliser toute déclaration inexacte faite devant un professionnel du droit. Elle rappelle aussi que d’autres voies existent. La responsabilité civile, l’action en recel successoral, la contestation de l’acte de notoriété devant le juge civil sont autant de recours à la disposition de l’héritier lésé. Le droit pénal intervient en dernier ressort, lorsque les éléments constitutifs de l’infraction sont réunis avec certitude.

Ce qu’il faut retenir de l’arrêt du 15 novembre 2023

Trois enseignements se dégagent de cette décision.

Le mensonge adressé directement au professionnel chargé de certifier un acte ne constitue pas une manœuvre frauduleuse au sens de l’article 313-1 du Code pénal. Le professionnel ne peut être à la fois l’instrument de la tromperie et la personne à convaincre.

Le notaire n’est pas un organisme chargé d’une mission de service public au sens de l’article 441-6 du Code pénal. L’obtention d’un acte notarié par des déclarations mensongères échappe donc à cette incrimination spécifique.

La responsabilité du notaire demeure entière sur le plan civil. Ses obligations de vérification ne disparaissent pas parce que son client lui a menti. Le professionnel doit exercer son devoir de conseil et de contrôle avec rigueur, quelle que soit la bonne foi apparente de ses clients.

Cet arrêt rappelle que la frontière entre le mensonge et l’escroquerie repose sur des critères objectifs précis. Le juge pénal ne peut suppléer les carences des qualifications par des considérations d’équité. Seule la réunion de l’ensemble des éléments constitutifs de l’infraction autorise la poursuite et la condamnation.