Les conséquences de l’absence d’autorisation du bailleur lors de la cession d’un bail commercial

La cession d’un bail commercial accompagne souvent la cession d’un fonds de commerce ou une restructuration d’activité. Cette opération demeure toutefois strictement encadrée par le droit des baux commerciaux. L’absence d’autorisation du bailleur ou le défaut d’information de ce dernier expose les parties à des conséquences juridiques lourdes, tant pour le cédant que pour le cessionnaire.

Un arrêt récent de la Cour de cassation, rendu par la troisième chambre civile le 4 juillet 2024 (Cass, civ 3e, 4 juillet 2024, n° 23-13.822), illustre les effets de l’inopposabilité de la cession du bail commercial en l’absence de respect des stipulations contractuelles et légales.

Le principe de l’autorisation du bailleur en matière de cession de bail commercial

En matière de bail commercial, le principe est clair. La cession du bail est libre, sauf stipulation contraire du contrat. Dans la pratique, les baux commerciaux prévoient presque systématiquement une clause subordonnant la cession à l’autorisation préalable du bailleur ou, à tout le moins, à son information formelle.

Cette exigence vise à permettre au bailleur de contrôler l’identité du nouveau locataire, sa solvabilité et la conformité de l’activité exercée avec la destination contractuelle des locaux. Le non-respect de cette clause constitue une violation contractuelle grave.

L’absence d’autorisation du bailleur lors de la cession d’un bail commercial ne rend pas la cession nulle entre les parties. Elle la rend inopposable au bailleur.

La notion d’inopposabilité de la cession du bail commercial

L’inopposabilité signifie que le bailleur peut ignorer la cession. Il demeure juridiquement lié au seul locataire initial, même si les locaux sont occupés par le cessionnaire.

Le bailleur conserve alors plusieurs prérogatives majeures :

• Il peut refuser de reconnaître le cessionnaire comme locataire
• Il peut agir en résiliation judiciaire du bail pour manquement aux obligations contractuelles
• Il peut réclamer loyers et indemnités d’occupation exclusivement au cédant

Les enseignements de l’arrêt du 4 juillet 2024

Dans l’affaire jugée, une société locataire avait cédé son droit au bail sans autorisation valable du bailleur. Ce dernier a obtenu la résiliation judiciaire du bail, aux torts exclusifs du cédant, pour irrégularité de la cession.

La cessionnaire, bien qu’occupante effective des locaux, a été évincée à la suite de cette décision. Elle a alors engagé la responsabilité du cédant sur le fondement de la garantie d’éviction.

La Cour de cassation confirme une solution rigoureuse mais cohérente. Elle rappelle que le cédant demeure pleinement responsable des conséquences de l’inopposabilité de la cession lorsqu’il n’a pas obtenu l’accord du bailleur.

Les conséquences pour le cédant du bail commercial

Le cédant supporte l’essentiel du risque juridique lié à l’absence autorisation bailleur cession bail commercial.

En premier lieu, il reste seul débiteur des loyers et indemnités d’occupation à l’égard du bailleur, même après l’entrée dans les lieux du cessionnaire. Le bailleur n’ayant jamais reconnu la cession, il ne peut se retourner contre le cessionnaire.

En second lieu, le cédant engage sa responsabilité contractuelle envers le cessionnaire. En cas d’éviction, il est tenu à la garantie d’éviction, conformément à l’article 1630 du Code civil. Cette garantie implique notamment :

• L’indemnisation du préjudice subi
• La réparation des conséquences financières de la perte du bail
• Le remboursement des frais liés à l’éviction

Dans l’arrêt commenté, la Cour rappelle que le cédant, responsable de l’irrégularité de la cession, ne peut exiger du cessionnaire le remboursement des loyers ou indemnités d’occupation qu’il a lui-même versés au bailleur.

Les conséquences pour le cessionnaire du bail commercial

Le cessionnaire se trouve dans une situation juridiquement fragile. Tant que la cession demeure inopposable au bailleur, il ne bénéficie d’aucun droit réel au bail.

Il occupe les locaux sans titre opposable, ce qui l’expose à une éviction brutale, sans possibilité de se prévaloir du statut des baux commerciaux. Toutefois, la jurisprudence protège le cessionnaire de bonne foi.

Dans l’arrêt du 4 juillet 2024, la Cour de cassation juge que le cessionnaire évincé, sans faute de sa part, n’a pas à supporter la charge des indemnités d’occupation versées par le cédant au bailleur. Cette solution consacre une protection du cessionnaire lorsqu’il subit les conséquences exclusives de la faute du cédant.

Les droits et actions du bailleur en cas de cession irrégulière

Le bailleur demeure le tiers protégé du mécanisme. L’absence autorisation bailleur cession bail commercial lui permet de conserver une maîtrise totale de la relation locative.

Il peut :

• Demander la résiliation judiciaire du bail
• Refuser toute reconnaissance du cessionnaire
• Poursuivre exclusivement le cédant pour le paiement des sommes dues
• Obtenir l’expulsion de l’occupant sans droit ni titre

La jurisprudence constante confirme que le bailleur n’a aucune obligation d’accepter une cession réalisée en violation des clauses du bail.

L’importance de la sécurisation juridique de la cession du bail commercial

L’arrêt du 4 juillet 2024 illustre les risques attachés à une cession mal préparée. La sécurisation juridique de l’opération suppose :

• Une lecture rigoureuse du bail commercial
• Le respect strict des clauses relatives à la cession
• L’obtention d’un accord exprès et préalable du bailleur
• Une notification régulière et traçable de la cession

La cession d’un bail commercial ne saurait être traitée comme une simple formalité. L’absence d’autorisation du bailleur expose les parties à un contentieux complexe, long et coûteux, dont les conséquences financières peuvent être considérables.